Miete · Modernisierung
Modernisierungsumlage: Was darf der Vermieter verlangen?
Kurz gesagt
Nach einer Modernisierung kann eine Mieterhöhung unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein. Erhaltungsanteile, Kappungsgrenzen und mögliche Härtegründe sollten anhand der Unterlagen geprüft werden.
Redaktionsstand:
Unterlagen hochladen, strukturierte Einordnung erhalten. Keine Rechtsberatung, keine Ergebnisprognose.
Regeln im Überblick
| Punkt | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Ankündigung | Textform, mind. 3 Monate vorher, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung | § 555c BGB |
| Härteeinwand | bis Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung, in Textform | § 555d Abs. 3 BGB |
| Sonderkündigungsrecht | nach Zugang der Ankündigung | § 555e BGB |
| Umlage | 8 % der Kosten pro Jahr | § 559 Abs. 1 BGB |
| Abzug Erhaltungsanteil | Reparaturanteil nicht umlagefähig | § 559 Abs. 2 BGB |
| Kappungsgrenze | max. 3 Euro je m² in 6 Jahren, bei Miete unter 7 Euro je m² max. 2 Euro je m² | § 559 Abs. 3a BGB |
| Erhöhungserklärung | Textform, Berechnung und Erläuterung | § 559b Abs. 1 BGB |
| Wirksamkeit | ab Beginn des 3. Monats nach Zugang; bei Fehlern in der Ankündigung später | § 559b Abs. 2 BGB |
| Heizungstausch | Sonderregeln für bestimmte Heizungsanlagen | § 559e BGB |
Typische Prüfpunkte
- Ist es wirklich eine Modernisierung oder eine Reparatur (Erhaltung)?
- Wurde der Erhaltungsanteil abgezogen, etwa bei alten Fenstern oder einer defekten Heizung?
- Sind die Kosten nachvollziehbar auf die Wohnungen verteilt?
- Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
- Kam die Ankündigung rechtzeitig und vollständig?
- Wurden Fördermittel abgezogen (§ 559a BGB)?
Härte geltend machen
Eine Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn sie für Sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB). Teilen Sie solche Umstände, etwa ein geringes Einkommen, rechtzeitig in Textform mit (§ 555d Abs. 3 BGB).
Musterschreiben: Einwände zur Modernisierungsmieterhöhung
[Ihr Name], [Ihre Anschrift]
An: [Name und Anschrift des Vermieters]
[Ort], [Datum]
Ihre Mieterhöhung nach Modernisierung vom [Datum] – Mietverhältnis [Adresse]
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ihre Erklärung ist mir am [Datum] zugegangen. Ich habe folgende Einwände:
[z. B. Erhaltungsanteil nicht abgezogen (§ 559 Abs. 2 BGB), Kappungsgrenze überschritten (§ 559 Abs. 3a BGB), Kostenverteilung nicht nachvollziehbar, Ankündigung fehlte oder war unvollständig].
Bitte übersenden Sie mir eine nachvollziehbare Aufstellung der Kosten und Rechnungen und teilen Sie mir mit, wie Sie mit den Einwänden umgehen.
[Optional: Ich mache außerdem eine wirtschaftliche Härte geltend (§ 559 Abs. 4 BGB), weil [Gründe].]
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
Tipp: Versenden Sie das Schreiben nachweisbar und zahlen Sie unstreitige Beträge weiter.
Häufige Fragen
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Quellen
Redaktionsstand: 12.10.2026
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