Hitze in der Wohnung: Wann ist das ein Mangel, und was können Sie tun?

Der Vermieter muss die Wohnung gebrauchstauglich halten

Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, in dem Sie sie vertragsgemäß nutzen können (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Tritt ein Mangel auf, können Sie verlangen, dass er ihn beseitigt.

Die Miete mindert sich kraft Gesetzes

Ist die Nutzung durch einen Mangel beeinträchtigt, müssen Sie für diese Zeit nur eine „angemessen herabgesetzte Miete“ zahlen (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das geschieht automatisch, ohne Antrag und ohne Zustimmung des Vermieters. Zwei Grenzen:

• Eine unerhebliche Beeinträchtigung zählt nicht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Die Minderung gilt nur für die Zeit, in der die Beeinträchtigung tatsächlich besteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Bei Hitze sind das in der Regel einzelne Tage, Wochen oder Sommermonate, nicht das ganze Jahr.

Im Wohnraummietvertrag darf dieses Recht nicht zu Ihrem Nachteil ausgeschlossen werden (§ 536 Abs. 4 BGB).

Kein gesetzlicher Grenzwert für Wohnungen

Für Wohnungen legt kein Gesetz fest, wie warm es höchstens werden darf. Für Arbeitsräume gibt es eine Regel: Nach der Technischen Regel für Arbeitsstätten ASR A3.5 soll die Lufttemperatur 26 °C nicht überschreiten. Diese Regel gilt für Arbeitgeber und Arbeitsplätze, nicht für Mietwohnungen. Einige Gerichte haben sie bei Wohnungen als Orientierung herangezogen, andere nicht. Ein Anspruch auf höchstens 26 °C in der Wohnung folgt daraus nicht. Der Deutsche Mieterbund fordert eine gesetzliche Höchsttemperatur für Wohnräume. Das ist eine politische Forderung, kein geltendes Recht.

Ob ein Mangel vorliegt, hängt davon ab, wie die Wohnung nach dem Vertrag beschaffen sein soll und wie sie tatsächlich ist. Bei Hitze spielen nach der Rechtsprechung vor allem diese Punkte eine Rolle:

Eher Wetter und allgemeines Lebensrisiko

• Die Wohnung heizt sich bei hohen Außentemperaturen auf, das Gebäude entspricht aber dem Wärmeschutz, der beim Bau galt.
• Die Wohnung liegt unter dem Dach oder hat große Fensterflächen, und das war beim Anmieten bekannt. Gerichte haben solche bekannten Eigenschaften als Teil des vereinbarten Zustands gewertet: Wer bewusst eine Dachgeschosswohnung mietet, müsse mit stärkerer Erwärmung rechnen (AG Leipzig, 164 C 6049/04); wer große Schaufenster nach Süden kennt, müsse mit Aufheizung rechnen (OLG Düsseldorf, 24 U 197/18, Gewerbe). Kennen Sie einen Mangel schon bei Vertragsschluss, haben Sie insoweit keine Rechte auf Minderung (§ 536b Satz 1 BGB); war er Ihnen nur aus grober Fahrlässigkeit unbekannt, nur dann, wenn der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat (§ 536b Satz 2 BGB). Wer dagegen im Winter angemietet hat und die Hitze nicht erkennen konnte, ist davon nicht betroffen (so AG Hamburg, 46 C 108/04).

Eher ein baulicher Mangel

• Der sommerliche Wärmeschutz entspricht nicht den technischen Normen, die beim Bau galten. Nach dem BGH kommt es zuerst auf die Vereinbarung im Mietvertrag an. Fehlt eine Vereinbarung, schuldet der Vermieter die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, und zwar grundsätzlich nach dem Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes galt. Baut der Vermieter selbst um, gelten die Normen zur Zeit des Umbaus (BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03; ebenso für Wärmebrücken BGH, Urteile vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Ein BGH-Urteil speziell zu Hitze in Wohnungen gibt es nach unserer Recherche nicht; das AG Hamburg hat genau diesen Maßstab auf den sommerlichen Wärmeschutz angewandt.
• Etwas ist kaputt oder fehlt, das zur Wohnung gehört, zum Beispiel defekte Außenrollläden, eine vertraglich zugesagte Klimaanlage, die nicht funktioniert, oder eine Heizung, die sich im Sommer nicht abschalten lässt.
• Es wurde eine bestimmte Höchsttemperatur oder Ausstattung im Mietvertrag vereinbart.

Was immer zählt: wie stark und wie lange die Nutzung beeinträchtigt ist, welche Räume betroffen sind (zum Beispiel das Schlafzimmer nachts) und ob die Hitze mit zumutbarem Lüften und Verschatten zu vermeiden wäre. Das lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Die folgenden Entscheidungen zeigen die Bandbreite. Keine davon stammt vom BGH. Aus keiner folgt, dass bei Ihnen eine Minderung in einer bestimmten Höhe oder überhaupt besteht.

Ausgangsbetrag, falls eine Minderung besteht: Grundlage ist die Bruttomiete einschließlich Nebenkosten (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

Bei Hitze ist die Dokumentation besonders wichtig, weil Temperaturen sich später nicht mehr feststellen lassen. Fangen Sie damit an, sobald es in der Wohnung auffällig heiß wird.

Temperaturprotokoll

Ein Thermometer bzw. Thermo-Hygrometer genügt für den Anfang. Messen Sie in den betroffenen Räumen in Tischhöhe, nicht in der direkten Sonne, und notieren Sie mehrmals täglich, auch nachts:

• Außentemperatur immer mit erfassen. Gerichte vergleichen innen und außen (vgl. OLG Düsseldorf oben).
• Messgerät, Standort und Messweise einmal kurz beschreiben (vgl. VerfGH Berlin oben).
• Fotos des Thermometers mit Datum, Originaldateien aufheben.
• Zeugen notieren (Besuch, Nachbarn), ebenso frühere Beschwerden anderer Mieter oder des Vormieters, wenn Sie davon wissen.

Gebäude und Wohnung beschreiben

Lage (Dachgeschoss, Südseite), Fenstergröße, vorhandener Sonnenschutz (innen/außen), ob Rollläden funktionieren, Baujahr und Sanierungen, soweit bekannt. Was beim Einzug schon erkennbar war, gehört ebenfalls dazu (§ 536b BGB).

→ Zum Abhaken: Welche Unterlagen helfen bei einer Mietminderung?

Selbständiges Beweisverfahren

Ob ein baulicher Wärmeschutzmangel vorliegt, kann am Ende meist nur ein Sachverständiger klären. Ein solches Gutachten kann auch vor einem Prozess gerichtlich eingeholt werden (§ 485 Abs. 2 ZPO). Das kostet Geld. Lassen Sie sich vorher beraten.

Zeigt sich ein Mangel während der Mietzeit, müssen Sie ihn dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536c Abs. 1 BGB). Melden Sie nicht, können Sie für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht helfen konnte, nicht mindern und müssen unter Umständen Schäden ersetzen (§ 536c Abs. 2 BGB). Die Ursache müssen Sie nicht kennen; es genügt, die Erscheinungen konkret zu beschreiben (BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/11).

→ Ausführlich: Mangel dem Vermieter melden: Schritt für Schritt

Beispieltext: Mängelanzeige wegen Hitze (fester allgemeiner Text)

Allgemeiner Text ohne Bezug auf Ihren Fall. Ersetzen Sie die Angaben in [eckigen Klammern] und streichen Sie, was nicht passt. Er sagt nichts darüber, ob ein Mangel vorliegt oder ob und in welcher Höhe die Miete gemindert ist. Keine Rechtsberatung.

[Vor- und Nachname] · [Anschrift]

[Name des Vermieters / der Hausverwaltung] · [Anschrift]

[Ort], [Datum]

Mängelanzeige: übermäßige Erwärmung der Wohnung [Straße, Hausnummer, Lage der Wohnung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeige ich Ihnen gemäß § 536c BGB folgenden Mangel an:

Seit [Datum] heizt sich die Wohnung, insbesondere [Räume], stark auf. Ich habe folgende Temperaturen gemessen: [z. B. am TT.MM. um hh:mm im Schlafzimmer XX °C bei XX °C außen]. Ein Temperaturprotokoll füge ich bei. [Optional: Die Außenrollläden in [Raum] lassen sich seit [Datum] nicht mehr bedienen.]

Ich bitte Sie, die Ursache feststellen zu lassen und mir bis zum [Datum] mitzuteilen, welche Maßnahmen Sie ergreifen und wann eine Besichtigung möglich ist. Ich bin erreichbar unter [Telefon/E-Mail].

Meine Rechte wegen des Mangels behalte ich mir vor.

Mit freundlichen Grüßen · [Unterschrift]

Anlage: Temperaturprotokoll vom [Datum] bis [Datum]

Zugang nachweisbar machen (z. B. Einwurf-Einschreiben) und eine Kopie behalten. Keine Minderungsquote und keine Drohungen hineinschreiben, solange die Lage nicht geklärt ist.

Hitze kann gefährlich werden, besonders für ältere Menschen, Kleinkinder, Schwangere und Menschen mit Vorerkrankungen. Bei Beschwerden wenden Sie sich an eine Ärztin oder einen Arzt, im Notfall an die 112. Warten Sie nicht auf einen digitalen Ablauf.

Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden, sieht das Gesetz ein Recht zur fristlosen Kündigung vor, und zwar auch dann, wenn Sie den Zustand bei Vertragsschluss kannten (§ 569 Abs. 1 BGB). Ob das zutrifft, ist eine Frage für Anwalt oder Mieterverein.