Mietminderung · Heizung
Heizung ausgefallen: Was Mieter jetzt tun können
Kurz gesagt
Fällt in der Heizperiode die Heizung aus oder bleibt die Wohnung zu kalt, liegt in der Regel ein Mangel vor und die Miete mindert sich automatisch. Entscheidend ist, den Ausfall sofort und nachweisbar zu melden, Temperaturen zu dokumentieren und nicht auf Verdacht zu kürzen.
Redaktionsstand:
Heizung kalt? Erst melden und dokumentieren, dann über eine Minderung nachdenken.
Fällt in der Heizperiode die Heizung aus oder wird die Wohnung nicht ausreichend warm, ist das in der Regel ein Mangel. Die Miete mindert sich dann für die Dauer der Beeinträchtigung kraft Gesetzes (§ 536 BGB). Entscheidend ist, dass Sie den Ausfall dem Vermieter sofort und nachweisbar melden (§ 536c BGB), Temperaturen und Dauer dokumentieren und die Miete nicht auf Verdacht kürzen. Wie hoch eine Minderung ist, hängt vom Einzelfall ab.
Unterlagen hochladen, strukturierte Einordnung erhalten. Keine Rechtsberatung, keine Ergebnisprognose.
Was das Gesetz sagt
- Der Vermieter muss die Wohnung gebrauchstauglich erhalten, dazu gehört eine funktionierende Heizung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Ist die Nutzung erheblich beeinträchtigt, mindert sich die Miete automatisch (§ 536 Abs. 1 BGB). Unerhebliche Beeinträchtigungen zählen nicht (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).
- Berechnet wird die Minderung nach der Rechtsprechung in der Regel von der Bruttomiete (inklusive Nebenkostenvorauszahlungen).
- Sie müssen den Mangel unverzüglich anzeigen. Wer das unterlässt, kann sein Minderungsrecht für die Zeit verlieren und schadensersatzpflichtig werden (§ 536c BGB).
- Unter engen Voraussetzungen, etwa bei Verzug des Vermieters, können Sie den Mangel unter Umständen selbst beseitigen lassen und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Wann ein Heizungsausfall ein Mangel ist
Ein Mangel liegt in der Regel vor, wenn die Heizung in der Heizperiode ganz ausfällt, nur einzelne Räume nicht warm werden oder Warmwasser fehlt. Kurze Unterbrechungen, etwa für eine angekündigte Wartung, können unerheblich sein. Welche Raumtemperatur geschuldet ist, steht oft im Mietvertrag; fehlt eine Regel, ziehen Gerichte Erfahrungswerte heran. Ein gesetzlicher Grenzwert für Wohnungen existiert nicht.
Temperaturen dokumentieren
| Datum | Uhrzeit | Raum | Innentemperatur | Außentemperatur | Heizung an? | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| [Datum] | [Uhrzeit] | [z. B. Wohnzimmer] | [°C] | [°C] | [ja/nein] | [z. B. Heizkörper kalt] |
Tipps: mehrmals täglich messen, Thermometer in Raummitte auf ca. 1 m Höhe, Fotos mit Zeitstempel, Zeugen notieren, Schriftverkehr aufheben.
Den Ausfall melden
[Ihr Name], [Ihre Anschrift]
An: [Name und Anschrift des Vermieters / der Hausverwaltung]
[Ort], [Datum]
Mängelanzeige: Ausfall der Heizung in der Wohnung [Adresse, Lage]
Sehr geehrte Damen und Herren,
seit dem [Datum, Uhrzeit] funktioniert die Heizung in meiner Wohnung nicht [ganz / in folgenden Räumen: …]. Die Innentemperatur beträgt derzeit [°C]. [Warmwasser ist ebenfalls betroffen / nicht betroffen.]
Ich zeige Ihnen diesen Mangel hiermit an (§ 536c BGB) und bitte Sie, ihn bis zum [Datum, angemessen kurze Frist] zu beseitigen. Für Rückfragen und einen Termin bin ich unter [Telefon] erreichbar.
Ich behalte mir vor, die Miete für die Dauer des Mangels zu mindern (§ 536 BGB).
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]
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Melden Sie den Ausfall zusätzlich sofort telefonisch, vor allem am Wochenende oder bei Frost, und halten Sie die Meldung schriftlich fest.
Miete kürzen: die Risiken
Kürzen Sie zu viel, kann ein Mietrückstand entstehen. Erreicht dieser eine bestimmte Höhe, droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Eine Möglichkeit ist, die Miete unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzuzahlen. Ob und wie Sie später etwas zurückfordern können, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie die Höhe vor einer Kürzung einschätzen.
Was Sie selbst tun dürfen
Eigenmächtige Reparaturen ohne Verzug des Vermieters sind riskant, weil Sie die Kosten dann unter Umständen selbst tragen. Bei akuter Gefahr, etwa einem drohenden Frostschaden, kann eine Notmaßnahme unter Umständen zulässig sein (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB). Versuchen Sie vorher, den Vermieter oder dessen Notdienst zu erreichen, und dokumentieren Sie das. Heizlüfter verursachen Stromkosten; ob Sie diese ersetzt bekommen, hängt vom Einzelfall ab.
Gesundheit geht vor
Bei Kälte sind vor allem Kinder, ältere und kranke Menschen gefährdet. Wenn die Wohnung nicht bewohnbar ist, suchen Sie eine Ausweichmöglichkeit und dokumentieren Sie das.
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Quellen
Redaktionsstand: 12.10.2026
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